Ristrutturare un hotel 3 stelle

Come ristrutturare un hotel 3 stelle in un periodo di crisi?

Un hotel 3 stelle diventa alla moda dopo 40 anni.

I budget per la realizzazione degli Hotel 3 stelle sono sempre molto ridotti e quando si tratta di fare una ristrutturazione globale di un albergo sul quale non si mettono le mani da 40 anni non è certo una operazione delicata. Per questo progetto “alla moda” siamo partiti da un situazione molto complicata, un albergo costruito ed arredato negli anni ’70 e che nel tempo non ha visto migliorie ma solo cannibalizzazioni per poterlo adeguare a qualche nuova “tecnologia”. Mai un intervento radicale teso anche all’adeguamento alle normative e quindi mai un controllo dagli enti preposti ovviamente. Un albergo che ha toccato il fondo e dal quale gli ospiti, se riuscivano a passare la prima notte, scappavano a gambe levate, qualcuno addirittura prima ancora del check-in. Per fortuna è arrivato un nuovo proprietario che con il sistema dell’affitto con riscatto ha rilevato la proprietà e la gestione, con l’obiettivo di rilanciare e ricollocare sul mercato dell’ospitalità 33 camere con un budget di 550mila euro per tutte le opere di ristrutturazione, impiantistica ed arredamento. Strutture di questo tipo sono molto frequenti in Italia dove, per almeno una generazione di gestione non si è fatto nulla, portando inevitabilmente a cali di reputazione, di entrare e poi alla chiusura.

Il progetto ha riguardato oltre che l’arredamento di interni, soprattutto la necessità di adeguare alle normative tutta la struttura da un punto di vista dell’antincendio, la realizzazione degli impianti elettrico, di climatizzazione, idro-termosanitario e di altra natura per poter rendere la struttura utilizzabile con un budget di intervento ridotto e soprattutto una previsione di costi di costi di gestione e manutenzione che consentissero un rientro dell’operazione in tempi adeguati.

L’adeguamento alla normativa antincendio ha riguardato la trasformazione della scala di accesso ai piani esistente in un vano scale compartimentato che consentisse il suo utilizzo come via di fuga, senza la necessità di realizzare una scala supplementare esterna, una operazione non molto semplice ma che in sintesi con l’allargamento dei gradini a 120 cm e l’introduzione delle porte rei a chiusura automatica di compartimentazione dei corridoi ha consentito di risolvere, ovviemente assieme ad altri accorgimenti di dettaglio, di riuscire con un budget limitato a risolvere il problema.

L’impianto elettrico dell’albergo è stato competamente progettato senza possibilità di recuperare nessuna parte di quello esistente e non a norma, il che ha voluto dire partire dallo schema di ogni camera per poi passare alle unità sempre più grandi del piano e generali. Ogni camera è dotata dal suo quadro di gestione con i piccoli accorgimenti domotici consentiti dal budget e confluisce in una distribuzione dorsale di piano sul corridoio centrale che a sua volta si collega ad un sistema montante dei vari piani.

Lo stesso schema di distribuzione puntuale nelle singole camere e bagni è stato utilizzato per l’impianto di riscaldamento e distribuzione dell’acqua calda e fredda; è un sistema molto semplice e quasi banale ma che deve riuscire a collocare, nel rispetto delle normative, la varia natura degli impianti in un unico vano ricavato controsoffittando il corridoio ed avendo a disposizione uno spazio comunque limitato sia durante il lavoro che per la manutenzione, ma sicuramente la soluzione più economica.

Abbinato al rifacimento degli impianti si è optato anche per la realizzazione di una controparete, su ogni lato del corridoio, necessaria a distribuire i vari impianti ad ogni camera; questo accorgimento consente di evitare di rompere i muri divisori esistenti ed aumentare il comfort acustico in quanto la controparete ha permesso di alloggiare anche un isolante. Infine il pacchetto della controparete ha consentito di raggiungere anche la resistenza al fuoco richiesta dall’adeguamento antincendio. Con un unico elemento il cui budget è ripartito su varie categorie di opere si sono risuolti più problemi.

L’impianto di climatizzazione e di scarico delle acque reflue hanno visto invece la necessità di essere portati sulle pareti esterne, sempre rimanendo all’interno dell’edificio, ed hanno portato alla realizzazione di più montanti racchiuse in cavedi verticali ricavati nei bagni e che hanno consentito di gestire un impianto di climatizzazione/riscaldamento con più unità esterne assimilabile ad uno centralizzato con la possibilità di essere comandato domoticamente ai fini del risparmio energetico. Molti altri piccoli accorgimenti di dettaglio, insieme a quanto descritto sopra, possono risultare banali ed abituali nelle tecniche costruttive di un albergo ma che diventano molto difficili da attuare in una struttura che ha una configurazione a telaio in cemento armato e che non consente una flessibilità di demolizione e modifica degli spazi ed in cui il progetto preliminare è fondamentale.

Oltre alla totale ristrutturazione impiantistica è stato ovviamente necessario pensare anche a quello che doveva essere l’aspetto delle camere che devono essere vendute al cliente e che proprio per la configurazione della struttura hanno consentito una creatività limitata anche nella modifica della distribuzione che, alla fine, si è concentrata sull’utilizzo dello spazio dedicato ai bagni utilizzato invece che in due moduli accoppiati “stretti e lunghi” in due moduli accoppiati “quadrati” ricavati nello stesso spazio disponibile ed esistente oltre alla realizzazione di contropareti tecniche per l’isolamento acutico tra le camere.

L’hotel ha a disposizione adesso 3 camere singole con letto alla “francese”, 3 junior suites con area living (trasformabile in letto) e camera, oltre a 27 camere doppie tutte naturalmente con bagno.

L’idea di base è stata quella di improntare il progetto di design sulla estrema semplicità degli arredi per rispettare il budget disponibile, utilizzando elementi parte a giorno e parte chiusi (area per frigobar e cassaforte) che fossero anche facilmente gestibili nelle pulizie, creando un area armadio/scrittoio abbinata ad una parete colorata nella quale si trova anche la porta di accesso al bagno. Sul lato opposto la parete dedicata alla testata del letto, anche questa improntata alla massima semplicità con un elemento imbottito che consente di gestire la diversa configurazione dei letti, abbinato ad un pannello in legno con binario sul quale far scorrere i piani comodino. La caratterizzazione dell’ambiente avviene quindi utilizzando un rivestimento murario che assomigli ad un tessuto alla moda e che assume una texture ed un colore diverso per ogni tipologia di camere e che assiame al pavimento ed alla parete colorata in opposizione al bianco del resto delle pareti, soffitto e tendaggi, danno il mood all’ambiente. Le stesse tonalità dei colori e concetto del trattamento delle superfici verticali avviene anche per l’area bagno. Il progetto generale risulta quindi molto all’altezza dei trend ed alla “moda” ovvero sarà facile a scandenza di qualche anno sotituire la pannellature caratterizzante la parte superiore della testata del letto con un altra di tendenza per dare nuova vita all’ambiente, senza dover aspettare altri 40 anni … oppure pensare che si possano far passare per definirlo vintage? Il tema del tessuto e della moda sono stati scelti visto che l’albergo si trova in una zona che viene definita “fashion valley” ed in cui trovano collocazione vari outlet collegati ai brand del pret a porter.